物流园区建设要注意的几个问题

  • 发表时间:2012-5-22 8:15:06 来源:
  • 摘要:目前我国的物流园区作用巨大,对促进城乡经济发展,整合优势资源,改善城市环境,提高运营效率等,都有积极的意义。但是,随着国家房地产调控政策的持续,地产开发商由住宅转战产业地产,而且蔓延到三四线城市,加上游资涌入和政府招商需要,已经形成了物流
  • 目前我国的物流园区作用巨大,对促进城乡经济发展,整合优势资源,改善城市环境,提高运营效率等,都有积极的意义。但是,随着国家房地产调控政策的持续,地产开发商由住宅转战产业地产,而且蔓延到三四线城市,加上游资涌入和政府招商需要,已经形成了物流园区热。

    实际上,我国物流基础设施包括物流园区不是数量不足,而是运营效率不高,现有的物流园区的作用有待提升。物流园区发展还存在许多问题:一是宏观上没有整体规划,没有考虑经济总量、产业基础和市场需求等,无差异化竞争形成物流园区遍地开花的局面。二是具体物流园区项目战略定位不明确,缺乏前期市场调研,发展目标和方向不清晰,导致物流园区规划和建设与市场脱节,与专业脱节。三是物流园区的资源整合不够,运营能力不高,缺乏创新商业模式(盈利模式简单,以出租为主)等。

    根据自己的工作实践,我认为,物流园区成功的关键可以概括为十六个字:“市场导向,资源整合;企业运作,政府支持。”具体来说,物流园区的开发和建设要重视和注意以下几个问题:

    1、市场调研基础上的战略定位。这也是物流园区成功的基础和前提。充分的前期市场调研和分析,使项目未来能够满足目标市场的实际需求,形成“成本低——客户多——货量多”的良性循环。这项工作,不是文本,不是政府需要,而是主体企业自身的需要。如果以“忽悠”政府的心态对付,最终则会“糊弄”了企业自己,甚至会出现无疾而终的局面。

    2、规划建设的产业需要和专业属性。目前我们物流园区存在的一个重大问题就是没有差异化,几乎是千篇一律。物流园区的规划设计要符合操作需求,运作流程要符合业务需求,综合考虑交通组织、仓储规模、作业要求等。物流园区的规划建设要把握项目的前瞻性和可操作性,依据市场分析和战略定位,依据物流作业的专业要求,既不能照搬、照套工业或其它地产开发的做法,也不能求大、求全、求超前。

    3、客户资源的积累,招商渠道的专业和畅通。一般来说,物流园区的招商始于前期的项目策划和深度市场调研中。根据投资商经济实力的不同、园区功能定位的不同、目标客户群体的不同以及投资商对项目未来期望目标的不同,物流园区选择进入招商阶段的时机亦各有差异。物流园区的招商要针对不同业态的经营特点区分对待。

    4、园区的公共服务体系和信息服务平台。从开发建设到运营服务,物流园区实际就是4pl,就是一个物流空间提供商和物流服务平台运营商。要实现关键资源的整合以及优势互补,就要搭建支撑园区企业业务发展的公共服务体系和信息服务平台。

    5、获得国家和地方政府的政策支持。包括项目立项,土地价格,税收优惠,规费减免,资金扶持等。


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